Altschuldenhilfe und Stadtumbau Ost der Arbeitsgemeinschaft (ARGE) Stadtumbau

Seit 2002 bestreitet die Stadt Brandenburg an der Havel gemeinsam mit den sechs ortsansässigen Wohnungsunternehmen einen aktiven Stadtumbauprozess. Die Bilanz zeigt, dass der bisherige Stadtumbau - ein gemeinsamer Verdienst der Stadt und der beteiligten Wohnungsunternehmen - erfolgreich ist. Der Wohnungsleerstand konnte von 16% in 2004 auf gegenwärtig 12% reduziert werden. Angesichts der zu erwartenden demografischen und wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen muss der Stadtumbau auch künftig fortgesetzt werden, damit die bisher erzielten Effekte nicht „verpuffen“. Dazu müssen die Hauptakteure des Stadtumbaus auch weiterhin in die Lage versetzt werden, sich maßgeblich am Stadtumbau zu beteiligen. Es ist ein gemeinsames Anliegen der Wohnungsunternehmen und der Stadt Brandenburg an der Havel, über die Altschuldenhilfe als flankierende Maßnahme zur Rückbauförderung im Stadtumbau zu informieren und auf die Altschuldenproblematik sowie auf die resultierenden Konsequenzen öffentlich aufmerksam zu machen.

Schwerpunktthema sind wohnungswirtschaftliche Altschulden, bei denen es sich um Erblasten aus DDR-Zeiten handelt. Zur Finanzierung des Wohnungsbaus erhielten die volkseigenen Kombinate Finanzzuweisungen aus dem Staatshaushalt der DDR. Diese Finanzmittel wurden zwar als Kredite bei der Staatsbank der DDR gebucht, allerdings war es nicht vorgesehen, diese Kredite im marktwirtschaftlichen Sinn zu tilgen. Mit dem Einigungsvertrag sind diese „Altverbindlichkeiten“ als tatsächliche Schulden zusammen mit dem ehemals volkseigenen Wohnungsvermögen auf die kommunalen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften übertragen worden. Es wurde davon ausgegangen, dass mit dem Wohnungsvermögen ertragreiche Vermögenswerte den Wohnungsunternehmen bereitgestellt werden, mit denen sie ausreichend Einnahmen erzielen und damit diese Altverbindlichkeiten bedienen können.

Die Realität sah dann allerdings anders aus: Bevölkerungsverluste in den brandenburgischen Städten führten in den Folgejahren zu gravierenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte. Massiver Wohnungsleerstand und niedriges Mietpreisniveau waren die Folge. Zudem war der Wohnungsbestand Anfang der 1990er Jahre renovierungsbedürftig, so dass die Wohnungsunternehmen neue Kredite aufnehmen mussten, um ihre Bestände nachfragegerecht zu modernisieren. Folglich entstanden hohe finanzielle Belastungen der Wohnungsunternehmen, die sich aus Altschulden und Neuschulden zusammensetzen. Dabei binden Altschulden im Land Brandenburg ca. 40% der Mieteinnahmen.

Bund und Land reagierten mit der im Jahr 2000 beschlossenen Härtefallregelung nach § 6a Altschuldenhilfegesetz (AHG) auf diese geänderten Geschäftsbedingungen. Diese ermöglichte den Antrag auf Teilentlastung der Altschulden in Höhe von 150 DM/qm bzw. 77 EUR/qm rückgebauter Wohnfläche. Voraussetzung für diese Leistungszusage war eine nachweisbare Existenzgefährdung der Wohnungsunternehmen (d.h. eine Leerstandsquote von mindestens 15%) sowie die Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes, das auch städtebauliche Aspekte berücksichtigt. In Brandenburg an der Havel haben die beiden Hauptakteure des Stadtumbaus WOBRA und WBG im Zeitraum 2003-2009 zusammen knapp 3.000 Wohnungen abgerissen. Davon erhielten sie für 2.000 rückgebaute Wohnungen eine Teilentlastung der Altschulden. Die WBG hat für den Abriss von 824 Wohnungen keine Altschuldenteilentlastung bekommen und diesen Kostenanteil aus Eigenmitteln finanziert. Damit hat das Unternehmen maßgeblich zum Erfolg des Stadtumbaus beigetragen.

Inhaltlich und zeitlich greift die derzeitige Altschuldenregelung allerdings zu kurz. Die Wohnungsunternehmen, bei denen der Leerstand nach der Frist 31.12.2003 auf mehr als 15% gestiegen ist, haben gegenwärtig keinen Anspruch auf Teilentlastung. Auch fehlt für die ab 2010 neu abzureißenden Wohnungen sowie für alle bereits über die fristgerecht beantragten abgerissenen Wohnungen hinaus eine Anschlussregelung für die Altschuldentilgung. Die Gewährung einer Altschuldenteilentlastung ist für den weiteren Stadtumbauprozess unerlässlich.
Die wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Folgen ohne Anschlussregelung wären für die Stadt Brandenburg an der Havel verheerend: Aufgrund fehlender finanzieller Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen müssten dauerhaft nicht mehr benötigte Wohnungen zugemauert und Investitionen in den Wohnungsbestand und das Wohnumfeld könnten nicht mehr im adäquaten Umfang geleistet werden. Die Benachteiligung besonders vom Stadtumbau betroffener Stadtquartiere würde weiter zunehmen. Schließlich würde der Stadtumbau und seine bisherigen Erfolge gefährdet und eine zukunftsfähige Stadtentwicklung beträchtlich erschwert. Um dies zu vermeiden, unterstützt die Stadt die Forderungen der Wohnungsunternehmen nach einer konsequenten Fortsetzung der Altschuldenhilfe und die Bereitstellung zusätzlicher Mittel für eine Teilentlastung für jede rückgebaute Wohnung.